「みんなで大家さん」の口コミ・評判は？怪しい？気になるリスクと安全性を徹底検証！

こんにちは、筆者のモモストアです！
最近、「不動産投資」って聞くと難しそう、資金が必要そう…と感じる方に人気なのが、不動産クラウドファンディングや小口化商品ですよね。
中でもテレビCMでもおなじみの「みんなで大家さん」は、高い利回りと実績で特に注目を集めています。
でも、ネットで検索すると「怪しい」「危ない」なんて言葉も出てきて、正直不安になる方も多いのではないでしょうか？
この記事では、「みんなで大家さん」が本当に安全なのか、実際に利用している方の良い口コミ・悪い口コミを徹底的に深掘りし、その仕組みとリスクについて包み隠さず解説していきますね！

あなたの大切な資産を守り、賢く増やすためにも、最後までじっくりチェックしてください！

「みんなで大家さん」とは？仕組みや基本情報をモモストアが解説！

「みんなで大家さん」は、不動産特定共同事業法（不特法）に基づいた不動産小口化商品を提供するサービスです。
簡単に言うと、一つの大きな不動産を多くの投資家さんで少しずつ（小口に）共同購入し、その不動産から得られる家賃収入や売却益をみんなで分配する仕組みなんです。

不動産投資の常識を覆す新しい形

これまでの一般的な不動産投資といえば、数千万円〜億単位の資金が必要で、融資を受けたり、物件の選定、購入後の管理、入居者の募集といった手間と時間がかかるものでした。
しかし、「みんなで大家さん」は、その手間を全て運営会社である都市綜研インベストファンド株式会社が担ってくれます。
投資家さんは出資するだけで、あとは定期的な分配金を受け取るだけでOK。まさに、不動産投資の「美味しいところ」だけを享受できる新しい仕組みと言えるでしょう。

「みんなで大家さん」の基本スペックと特徴

ここで、「みんなで大家さん」の基本的なスペックを整理しておきましょう。これが、他の不動産投資サービスと比較する上での土台になりますよ。

事業形態	不動産特定共同事業法に基づく商品
最低投資額	1口あたり100万円から
想定利回り	平均6.0%〜7.0%程度（商品により異なる）
分配金支払頻度	原則として2ヶ月に一度
運用期間	商品により3年〜5年、またはそれ以上
元本割れリスクへの対策	優先劣後方式を採用

＜モモストアの解説ポイント＞
注目すべきは、やはり「想定利回り」の高さと「分配金支払頻度」です。年利7%という数字は、現在の銀行預金金利や、他の多くの投資商品と比較しても非常に魅力的です。
さらに、2ヶ月に一度という頻繁な支払いは、投資家にとって「お金が働いている」ことを実感しやすく、安定したキャッシュフローを求める方には大きな魅力となっています。

ただし、この魅力的な数字の裏には、後述するような「怪しい」という口コミが生まれる原因も潜んでいます。単に「高利回りだから良い」と飛びつくのではなく、その収益の根拠やリスク対策をしっかり理解することが大切です。

特に、最低投資額が100万円からと、少額投資が主流の他のクラウドファンディングサービス（1万円〜）と比べると高額であるため、より慎重な判断が求められますね。

なぜ「みんなで大家さん」は「怪しい」「危ない」と言われるの？

「みんなで大家さん」についてインターネットで検索すると、必ずと言っていいほど「怪しい」「危ない」といったネガティブなキーワードが目に入りますよね。
これは、このサービスが抱えるいくつかの構造的な問題と、過去の出来事が大きく影響しています。モモストアが、なぜそう言われるのか、その理由を一つずつ解き明かしていきましょう。

理由1：際立って高い「想定利回り7%」のインパクト

まず、投資家が最も疑問に感じるのが、その想定利回りの高さです。平均的な不動産投資クラウドファンディングの利回りが3%～5%程度であるのに対し、「みんなで大家さん」は6%〜7%を掲げています。
もちろん、不動産投資では稀に高い利回りが出ることもありますが、これが継続的かつ安定的に提示されると、「どうやってそんな高い利回りを出しているの？」「どこかに無理があるのでは？」という疑問が生まれるのは自然なことです。
この高利回りの根拠については、後ほど「収益の仕組み」の章で詳しく解説しますが、高いがゆえに警戒心を持たれやすい、というのが一つの大きな理由です。

理由2：運営会社が「非上場」であることの不安

運営会社である都市綜研インベストファンド株式会社は、残念ながら上場していません。
上場企業であれば、四半期ごとに厳格な会計基準に基づいた財務状況が公開され、誰でもその経営の健全性をチェックすることができます。
しかし、非上場企業の場合、公開される情報が限定的になりがちです。これにより、投資家からは「本当に経営は安定しているのか？」「情報開示が不十分ではないか？」といった不信感につながり、「怪しい」というイメージが広がる原因となっています。

理由3：過去に「行政処分」を受けた経歴がある

これが、ネガティブな評判の最も大きな原因でしょう。「みんなで大家さん」を運営するグループ会社は、過去に金融庁や国土交通省から行政処分を受けているという事実があります。
具体的には、会計処理の不適切さや、顧客への情報開示に関する問題などが指摘されました。行政処分は投資家にとって最も深刻な懸念材料であり、一度信用に傷がつくと、その後のサービス運営がどんなに改善されても、ネット上にはその過去の履歴が残り続けます。
この「過去の行政処分歴」こそが、「みんなで大家さん＝危ない」という図式を多くの人に植え付けてしまっている最大の要因と言えるでしょう。この点については、次の章で詳細に掘り下げていきます。

これらの理由から、「みんなで大家さん」は「高い利回り」と「過去のトラブル」という両極端なイメージを持たれやすく、それが「怪しい」という評判に繋がっているのです。投資を検討する際は、これらの背景を理解した上で、現在の状況を冷静に判断することが不可欠です。

過去の行政処分と、現在の運営状況はどうなっている？

先ほど触れた「過去の行政処分」について、もう少し詳しく見ていきましょう。
投資家にとって、会社の過去の不祥事は非常に大きな判断材料となります。事実を知ることで、感情的な不安ではなく、根拠に基づいた判断ができるようになりますよ。

過去に指摘された主な問題点

「みんなで大家さん」の運営会社が過去に受けた行政処分は、主に以下の2点に集約されます。

• 資産の過大計上: 2013年頃に、不動産評価に関する会計処理において不適切な点があり、資産を実際よりも大きく見せかけていたと指摘されました。これが原因で、一部業務停止命令を受けています。
• 情報開示の不備: 投資家への情報提供の方法や内容に関して、法的な義務を果たしていない部分があったと指摘されました。

これらの問題は、投資家が「みんなで大家さん」への出資を判断する上で、会社の透明性やガバナンス（企業統治）に強い疑問を抱かせる結果となりました。
特に資産過大計上は、会社の経営状況を誤認させる可能性があったため、非常に重く受け止められています。

行政処分後の改善と現在の体制

では、行政処分を受けた後、運営会社はどのように改善したのでしょうか？
会社側は、指摘された問題点について以下の施策を実施したと公表しています。

1. ガバナンス体制の強化: 外部の専門家を招き、コンプライアンス体制を強化し、法令遵守を徹底する仕組みを導入しました。
2. 会計処理の適正化: 不動産の評価方法を見直し、より客観的で適正な会計基準に基づいて資産評価を行うように変更しました。
3. 情報開示の拡充: 投資家への情報開示を増やし、運用状況や財務状況をウェブサイトで定期的に公開するようになりました。

＜モモストアの視点＞
もちろん、一度失った信頼を完全に取り戻すのは簡単ではありません。しかし、行政処分後に事業を停止することなく、現在もサービスを提供し続けているという事実、そして改善策を実行している点は評価すべきでしょう。
投資家としては、過去の失敗を教訓として、現在の体制が不動産特定共同事業法に則り、適正に運用されているかを、常に自ら確認し続ける姿勢が大切になります。
特に、最新のファンド情報や財務情報の公開状況を定期的にチェックすることをモモストアはおすすめします。

現在のファンドの運用実績はどう？

行政処分があったにもかかわらず、多くの投資家が今も「みんなで大家さん」に投資を続けているのは、過去のファンドの運用実績が想定利回りを満たしているケースが多いからです。
公表されている情報によると、多くのファンドで想定利回り通りの分配が行われ、運用期間満了時には元本評価割れもなく償還されています。
ただし、近年、一部の大型プロジェクトで償還の遅延や、契約内容の変更が報じられています。この最新の動向こそ、投資を検討する上で最も注意すべき点です。
「過去は過去、今は今」と割り切るのではなく、過去の教訓が活かされているか、現在のトラブルに対して迅速かつ誠実に対応できているかを、口コミやニュースを通じて確認しましょう。

ユーザーから見た「みんなで大家さん」の良い口コミ・メリット

ネガティブな情報ばかりに目が行きがちですが、「みんなで大家さん」が多くの投資家から支持され、長期にわたってサービスを継続できているのは、やはり無視できないメリットがあるからです。
ここでは、実際に利用している方々の声や、サービス構造から来る「良い点」を具体的に見ていきましょう！

メリット1：実績に基づいた高い想定利回り（平均7%前後）

やはり最大の魅力はこれです。他の投資商品と比較しても、不動産クラウドファンディングとしてはトップクラスの想定利回りを誇っています。
特に、低金利時代が続く中で、年7%の利回りは、資産形成のスピードを大きく加速させます。
（良い口コミの例）

「銀行に預けても増えないお金が、みんなで大家さんだと定期的にしっかり分配されてくるので、精神的にも安定する。利回りも期待通りで満足している。」

「毎月、または2ヶ月に一度、分配金が振り込まれるのが楽しみ。運用実績もしっかり公表されていて、計画的な資産運用に役立っている。」

メリット2：「優先劣後方式」による元本毀損リスクの低さ

「みんなで大家さん」は、優先劣後方式を採用しています。これは、投資家（優先出資者）の元本を守るための非常に重要な仕組みです。
具体的には、不動産の評価額が下落した場合、運営会社（劣後出資者）が負担する範囲（概ね20%程度）までは、投資家の元本には影響がないというシステムです。
（良い口コミの例）

「元本保証ではないけど、優先劣後方式のおかげで、万が一の際も運営会社が先に損失を被るという安心感がある。これならリスク許容度が低い自分でも投資しやすい。」

「不動産投資は価格変動が怖いけど、20%までの下落はカバーされると聞いて、精神的な負担が減った。」

メリット3：不動産投資の手間が一切かからない

一般的な不動産投資は、物件探し、契約、ローン、賃貸管理、修繕など、非常に多くの手間がかかります。
しかし、「みんなで大家さん」は、全ての管理運営をプロである運営会社に任せられるため、投資家は完全に「不労所得」として利益を受け取るだけで済みます。
（良い口コミの例）

「不動産投資に興味があったけど、本業が忙しくて物件管理なんて無理。これなら出資するだけで済むので、気軽に始められた。」

「家賃滞納やトラブル対応の心配がないのが何より嬉しい。本当に手間いらずで助かっている。」

メリット4：実物不動産投資よりも流動性が高い

一般的な不動産を売却しようとすると、買い手を見つけるのに数ヶ月から数年かかることもあり、現金化に時間がかかります（流動性が低い）。
「みんなで大家さん」も運用期間中は基本的に解約できませんが、契約期間満了時には定められた期日に償還されるため、実物不動産と比較すると流動性は高いと言えます（ただし、償還遅延のリスクは別途考慮が必要です）。

これらのメリットを享受できるため、「みんなで大家さん」は「高いリターンを求めつつ、手間をかけたくない」という多忙なビジネスパーソンを中心に、根強い人気を誇っているのです。

ちなみに、もしこの情報を読んで「やっぱり自分には合わないかも」と感じた方は、Amazonや楽天市場、Yahoo!ショッピングなどで、もっと少額から始められる投資関連書籍や教材を探してみるのも良いですよ。まずは知識から！

ユーザーから見た「みんなで大家さん」の悪い口コミ・デメリット

一方で、先ほどから言及しているように、「みんなで大家さん」には無視できないいくつかのデメリットや、投資家を不安にさせる要素が存在します。
良い点だけでなく、悪い点もしっかりと把握した上で、冷静な投資判断を下しましょう。モモストアが、特に目立つネガティブな口コミを解説していきます。

デメリット1：過去の「行政処分」と「信頼性への懸念」

やはりこれが一番多く、最も深刻な口コミです。過去の行政処分歴は、投資家にとって「会社は本当に信用できるのか？」という根本的な疑念を生じさせます。
（悪い口コミの例）

「過去に不適切な会計処理で営業停止処分を受けたことがあると聞いて、怖くて手が出せない。いくら利回りが高くても、会社の信頼性が一番大事。」

「ネットで検索するとネガティブな記事ばかり出てくるので、周囲に投資していることを話しづらい雰囲気がある。」

この歴史的な事実は消せません。投資家は、過去の行政処分がなぜ起こったのか、そして現在の改善策が十分かどうかを、自らの目で判断する必要があります。

デメリット2：一部ファンドにおける「償還遅延」や「情報不透明性」

近年、特に大型プロジェクト（例：成田関連のファンド）において、運用期間満了時の償還が遅延しているケースや、計画変更に関する情報開示の透明性が低いという指摘が目立っています。
償還遅延は、投資家にとって資金が予定通り戻らないという深刻な事態を意味します。
（悪い口コミの例）

「運用期間が終わってもお金が戻ってこない。電話しても明確な期日が示されず、不安で夜も眠れない。」

「当初の説明とプロジェクトの進行状況が違いすぎるのに、情報が小出しでしか出てこない。もっと詳しく状況を説明してほしい。」

これは、単なる過去の問題ではなく、現在進行形で投資家を悩ませている大きな問題です。投資を検討する際は、現在募集中のファンドだけでなく、償還が遅れているファンドの情報をしっかりチェックし、その対応状況を見極めましょう。

デメリット3：最低投資額が高額（1口100万円から）

不動産クラウドファンディング業界では、1万円や10万円から始められるサービスが増えている中で、「みんなで大家さん」は最低投資額が100万円からと高額に設定されています。
これにより、投資の分散（ポートフォリオ構築）が難しくなり、リスクヘッジがしにくくなります。特に初心者の方にとっては、ハードルが高いと感じるでしょう。
（悪い口コミの例）

「お試しで少額から始めてみたいのに、いきなり100万円は手が出しづらい。他のサービスに比べて敷居が高い。」

「複数のファンドに分けて投資してリスクを分散したいけど、100万円単位だとそれが難しい。」

デメリット4：途中解約や換金が原則できない

「みんなで大家さん」は、基本的に運用期間中は出資金の途中解約や換金ができません。これは、実物不動産の売却（現金化）に時間がかかるという事業の特性上、仕方がない部分もありますが、急に資金が必要になった場合の対応ができないという大きなデメリットになります。
流動性が極めて低いため、投資する際は「この資金は運用期間中（3年～5年など）は使えないお金」と割り切る必要があります。

これらのデメリットを理解した上で、「高い利回り」というメリットと天秤にかけ、自身の投資スタイルやリスク許容度に合うかどうかを判断することが重要です。

高利回り7%は嘘？「みんなで大家さん」の収益の仕組みを徹底分析

「みんなで大家さん」の最も目を引く特徴である「想定利回り7%」。「高すぎるから怪しいのでは？」という疑問は、投資を検討する上で最も重要なポイントの一つですよね。
この高い利回りは、一体どこから生まれているのでしょうか？「嘘ではない」ことを証明するためにも、その収益構造をモモストアが詳しく解説します！

収益の源泉は「賃貸収入」と「売却益」

「みんなで大家さん」の収益は、一般的な不動産投資と同様に、大きく分けて以下の2つから成り立っています。

1. インカムゲイン（賃貸収入）: 不動産を賃貸に出すことで得られる家賃収入。これが定期的な分配金の主な原資となります。
2. キャピタルゲイン（売却益）: 運用期間の終了時などに、不動産を購入時よりも高い価格で売却できた際に得られる利益。

「みんなで大家さん」では、このうちキャピタルゲインを主な収益源の一つとして見込んでいる点が、他の多くのクラウドファンディングサービス（賃貸収入をメインとするものが多い）との大きな違いです。

高い利回りを実現するための戦略的な不動産選定

みんなで大家さんが高い利回りを実現できる背景には、以下のような戦略的な事業展開があります。

対象不動産	商業施設、ホテル、大型開発プロジェクト（例：成田、都心部の再開発）など、将来的に高い収益が見込める物件を積極的に選定。
開発型ファンド	単に既存の物件を運用するだけでなく、土地を購入し、大規模な開発（バリューアップ）を行うことで、完成後の賃料収入や売却時の価格を大幅に高めることを目指しています。
マスターリース契約	多くのファンドで、運営会社と物件の賃借人との間でマスターリース契約（一括借り上げ）を結んでいます。これにより、空室リスクを運営会社側が負担し、投資家への安定した分配を可能にしているとされています。

つまり、利回り7%という数字は、単に高い家賃収入だけから生まれているのではなく、「この不動産を将来的にこの価格で売却できるはず」というキャピタルゲインの期待値を組み込んだ「想定」の数字だということです。
この「売却益」の想定が、高い利回りの最大の根拠となっています。

リスクと表裏一体の「想定」利回り

しかし、ここで注意が必要です。「想定」は「確定」ではありません。
キャピタルゲインを前提とする場合、不動産市場の変動や、開発プロジェクトの遅延、計画変更などによって、想定通りの価格で売却できなかったり、そもそも売却自体が遅れたりするリスクが常に付きまといます。
実際、先に触れた償還遅延は、この売却計画が予定通りに進まなかったことが主な原因であるとされています。
結論として、利回り7%は「嘘」ではありませんが、「この数字を達成するために、大きなリスクを伴う開発型・売却型投資に傾注している」と理解しておくべきでしょう。

投資家としては、そのファンドが「賃貸収入」と「売却益」のどちらに重点を置いているのかを契約前の資料で必ず確認し、売却益に依存度が高い場合は、不動産市況やプロジェクトの進捗に特に注意を払う必要がありますよ。

Amazonや楽天市場、Yahoo!ショッピングで不動産クラウドファンディングのリスク分散方法に関する専門書をチェックすれば、より深くこの仕組みを理解できるはずです。

「優先劣後方式」とは？元本割れのリスクを本当に抑えられる？

「みんなで大家さん」の安全対策の核となるのが、「優先劣後方式」です。これは、投資家にとって非常に重要な元本毀損リスクの軽減メカニズムです。
しかし、この仕組みがあるからといって、「絶対に安心」とは言い切れません。モモストアが、この方式のメリットと限界を分かりやすく解説しますね。

優先劣後方式の基本的な仕組み

優先劣後方式とは、投資家を「優先出資者」、運営会社を「劣後出資者」とし、不動産運用で損失が出た場合の負担順序をあらかじめ決めておくシステムです。

具体的な流れは次の通りです。

1. 出資金の構成: 不動産総額に対し、例えば投資家が80%（優先出資）、運営会社が20%（劣後出資）の割合で出資します。
2. 損失が発生した場合: 運用期間中や売却時に不動産の評価額が下落し、損失が発生した場合、まず運営会社の劣後出資分（20%）から損失が補填されます。
3. 元本割れ回避: 損失が劣後出資分（20%）の範囲内であれば、投資家の優先出資分には一切影響がなく、元本割れを回避できます。

つまり、この仕組みのおかげで、不動産価格が20%まで下落しても、投資家は出資金を全額取り戻せるというわけです。これは、一般的な実物不動産投資にはない、クラウドファンディングならではの大きなメリットと言えます。

「みんなで大家さん」における優先劣後方式の限界

では、この方式があれば本当に元本割れのリスクはゼロなのでしょうか？残念ながら、そうではありません。この仕組みには限界があります。

• 損失が劣後出資分を超えた場合: 不動産価格の大暴落などにより、損失が劣後出資分（20%）を超えた場合、その超過分は投資家の優先出資分から差し引かれることになります。この時点で、投資家は元本割れとなります。
• 運営会社の資金力: 劣後出資は運営会社の自己資金から捻出されます。もし、運営会社が同時に複数のファンドで大きな損失を抱え、資金繰りが悪化した場合、劣後出資分の補填能力自体が失われるリスクも考えられます。

特に「みんなで大家さん」の大型開発案件は、景気変動や市場環境の変化による影響を受けやすいため、20%を超える下落リスクもゼロではないと認識しておくべきでしょう。
優先劣後方式は「リスクを低減する仕組み」であって、「元本を保証する仕組み」ではないことを肝に銘じておくことが大切です。

リスク許容度の低い方は、劣後出資の割合がより高いファンドや、不動産の種類（住居系など安定性の高いもの）を選ぶなど、ご自身でさらにリスクを抑える工夫も必要になってきますよ。

Yahoo!ショッピングやAmazonで、優先劣後方式に関する詳細な解説書を読んで、理解を深めてみるのもいいですね。

最低投資額100万円は高い？少額投資がしたい方への選択肢

「みんなで大家さん」の最低投資額が100万円からというのは、他の不動産投資クラウドファンディングと比較して高いという声が多いです。
初めて不動産投資にチャレンジする方や、手元の資金に余裕がない方にとっては、この100万円という金額は大きな壁になりますよね。
なぜ100万円という設定なのか、そして少額から始めたい場合の代替案をモモストアが提案します。

なぜ「みんなで大家さん」は100万円からなのか

最低投資額が高く設定されている背景には、主に以下の理由が考えられます。

1. 大型プロジェクトが中心: 「みんなで大家さん」は、商業施設やリゾート開発など、大型かつ高額な不動産プロジェクトを多く扱っています。これにより、ファンド総額も大きくなるため、一口あたりの金額も高くなりがちです。
2. 不動産小口化商品という形態: 「みんなで大家さん」は、厳密には「不動産クラウドファンディング」ではなく「不動産小口化商品」という形態です。これは、富裕層向けの資産運用商品として発展してきた歴史があり、その名残で最低投資額が高めに設定されている側面があります。

実際、1万円から投資できるクラウドファンディングは、主にマンションなどの小規模な物件を対象としていることが多いのに対し、「みんなで大家さん」は投資規模が段違いに大きいため、この価格設定になっていると言えるでしょう。

少額から始めたい方への代替案

「まずは10万円から、お試しで不動産投資を経験してみたい」という方には、「みんなで大家さん」は残念ながら向いていません。しかし、世の中にはもっと気軽に始められる選択肢がたくさんありますよ！

代替案	特徴とおすすめポイント	最低投資額の目安
不動産投資クラウドファンディング（一般的なもの）	マンションやアパートを対象としたものが多く、案件数も豊富。高い利回りよりも安定性を重視する傾向。	1万円〜10万円
J-REIT（不動産投資信託）	金融商品として株式市場で売買されるため、流動性が高い。様々な種類の不動産に分散投資が可能。	数千円〜数万円
株式や投資信託	不動産にこだわらなければ、さらに少額から世界中の資産に分散投資できる。	100円〜1,000円

特に、「不動産投資クラウドファンディング」であれば、「みんなで大家さん」と同様に手間なく不労所得を目指せますし、1万円から始められるサービスも多いです。
投資に慣れるまでは、まずは少額で複数のサービスを試してみて、その仕組みやリスクを肌で感じてみることをおすすめします。

もし、どうしても「みんなで大家さん」のファンドに魅力を感じるのであれば、100万円を投資しても生活に支障がない範囲の「余裕資金」であることを確認し、他の投資と組み合わせて分散投資を意識することが重要です。

自分の資金状況とリスク許容度に合わせて、最適な投資先を選んでくださいね！

みんなで大家さんで「償還遅延」や「解約停止」が発生した経緯と現状

投資家にとって、最も不安を覚える事態の一つが「償還遅延」や「解約停止」です。
「みんなで大家さん」では、過去に一部のファンドでこの問題が発生しており、これが「危ない」という評判を加速させている大きな要因となっています。
モモストアが、この問題がなぜ起こったのか、そして現在の状況を詳しくお伝えします。

問題が起こった背景と経緯

「みんなで大家さん」で償還遅延や解約停止が問題となったのは、主に一部の大型開発プロジェクトに関連するファンドです。
問題の背景には、先に解説した「キャピタルゲイン（売却益）」に大きく依存した収益構造が関係しています。

【償還遅延の主な原因】

1. 開発計画の変更・遅延: 大規模な不動産開発プロジェクトは、行政との許認可や、建設の進捗、市場環境の変化などにより、当初予定していた売却時期が遅れることがあります。
2. 売却価格の想定割れ: 運用期間満了時に、当初「この価格で売れる」と想定していた金額よりも、実際の市場価格が低迷したことで、売却のタイミングを見送らざるを得なくなった。

つまり、予定通りに不動産を売却できず、投資家への出資金を返却する原資が一時的に不足したことが、償還遅延の直接的な原因となりました。

投資家への影響と運営会社の対応

償還が遅延したり、一時的に中途解約の受付が停止されたりすると、投資家は予定していた資金を予定通りに受け取ることができなくなります。これは、次の投資計画や生活設計に大きな影響を与えかねません。

運営会社は、償還遅延が発生したファンドについて、以下のような対応を行っています。

• 運用期間の延長: 投資家に対し、運用期間の延長を提案し、売却機会を待つ対応。
• 情報開示: プロジェクトの進捗状況や、今後の売却見通しなどについて、随時情報開示を行っています（ただし、この情報開示の透明性についても、一部の投資家からは不満の声が上がっています）。

特に、中途解約の停止については、資金流出を防ぐための措置であったとされていますが、投資家にとっては「自分の資金なのに自由にならない」という強い不信感につながりました。

投資家が取るべき行動と現状の見極め

「みんなで大家さん」への新規投資を考える場合、この償還遅延や解約停止のニュースを無視することはできません。
重要なのは、「その問題は解決したのか、それともまだ尾を引いているのか」を冷静に見極めることです。

• 現状の確認: 現在募集中のファンドが、問題が発生したファンドと同じような大型開発案件かどうかを確認しましょう。
• リスクの認識: 「みんなで大家さん」の投資は、「予定通りに現金化されないリスク」を他のクラウドファンディング以上に持つことを明確に認識してください。

資金に余裕があり、「数年間、償還が遅れても問題ない」というくらい超長期的な視点で投資できる方に限っては、検討の余地があるかもしれません。そうでなければ、流動性の高い他の投資を選ぶ方が賢明でしょう。

Amazonや楽天市場で、不動産投資の突発事態への対応に関する本を探して、知識武装しておくと安心ですよ。

みんなで大家さんは「節税対策」になる？税制面でのメリット・デメリット

不動産投資の魅力の一つに「節税効果」が挙げられることがありますが、「みんなで大家さん」はこれに該当するのでしょうか？
結論から言うと、「みんなで大家さん」は一般的な実物不動産投資のような大きな節税効果は期待できません。なぜそうなのか、税制面でのメリットとデメリットをモモストアが解説します。

実物不動産投資の節税の仕組み（みんなで大家さんでは不可）

まず、一般的な不動産投資で節税になる仕組みを簡単に説明します。
それは、「不動産所得の赤字」を利用するものです。

• 減価償却費: 建物は時間の経過とともに価値が減少するという考え方に基づき、経費として計上できる「減価償却費」は、実際にお金が出ていかない（キャッシュアウトしない）経費です。
• 赤字の発生: この減価償却費を計上することで、実際の家賃収入が黒字でも、会計上は赤字（不動産所得のマイナス）になることがあります。
• 損益通算: この不動産所得のマイナスを、給与所得（本業の収入）と合算（損益通算）することで、課税対象となる所得全体が減り、結果として所得税や住民税が安くなるというわけです。

しかし、「みんなで大家さん」は小口化商品であり、投資家自身が減価償却費を計上することはできません。減価償却費は全て運営会社側で計上されるため、投資家が得る収益は「分配金」として、そのまま課税対象となります。

税制面でのデメリット（大きな節税効果は期待できない）

「みんなで大家さん」から受け取る分配金は、基本的に「不動産所得」または「雑所得」として課税されます（ファンドの契約形態によります）。

課税対象	分配金全額（経費計上は不可）
税率	給与所得などと合算され、総合課税の対象となることが多い。所得が高いほど税率が上がる。
メリット	確定申告の手間が少ない（源泉徴収されているため、原則不要な場合もある）

結果として、「みんなで大家さん」は、「高い利回りで純粋に資産を増やしたい」という目的には適していますが、「税金を安くしたい」という目的には不向きであると言えます。
もし節税目的であれば、手間はかかりますが、ご自身で実物不動産を購入するか、太陽光発電などの他の節税可能な投資を検討すべきでしょう。

唯一の税制面メリット？相続税対策

ただし、唯一、相続対策としての一面はあります。
「みんなで大家さん」は「不動産小口化商品」であり、形式上は「不動産」の持分として扱われます（契約形態による）。
現金を不動産という「資産」に変えることで、相続税評価額が下がる可能性があり、富裕層の方々には相続税対策の一環として利用されることがあります。この点は、通常のクラウドファンディングとの大きな違いと言えるでしょう。

税金は非常に複雑です。投資を始める前に、必ずご自身の所得や資産状況を把握し、税理士などの専門家へ相談することを強くおすすめします！

投資を始める前に知っておきたい「みんなで大家さん」の具体的なリスク4選

ここまで、「みんなで大家さん」のメリットとデメリットを見てきましたが、投資は自己責任が原則です。
感情論ではなく、具体的なリスクを一つひとつ整理し、そのリスクを許容できるかどうかを判断することがプロの投資家への第一歩です。モモストアが、特に注意すべき4つのリスクをまとめました。

リスク1：元本割れリスク（優先劣後方式の限界）

「みんなで大家さん」は、優先劣後方式を採用しているとはいえ、元本保証ではありません。
前述の通り、不動産価格が劣後出資分（約20%）を超えて下落した場合、投資家の元本に損失が発生します。
特に、景気後退や大規模災害、またはファンド対象の不動産固有の問題により、市場価値が大きく毀損する可能性は否定できません。

＜対処法＞: 不動産鑑定評価書や事業計画書を詳細に読み込み、その不動産の立地や将来性を自分でしっかりと評価しましょう。

リスク2：流動性リスク（途中解約・現金化の難しさ）

「みんなで大家さん」は、運用期間中の途中解約が原則不可能です。
期間が満了するまで、出資金はロックされた状態になります。急な出費や、他の魅力的な投資機会が訪れたとしても、この資金を引き出すことはできません。
さらに、一部ファンドでは償還遅延が発生しているため、「運用期間満了時に必ずお金が戻ってくる」という保証も揺らいでいます。

＜対処法＞: 投資する資金は、「数年間使わなくても生活に影響のない余裕資金」に限定し、生活資金とは完全に分離してください。

リスク3：信用リスク（運営会社の健全性）

運営会社である都市綜研インベストファンド株式会社の経営状況や信用度は、投資家にとって最大のリスク要因の一つです。
過去の行政処分歴や、非上場企業であることによる情報開示の限定性は、常に信用リスクとして付きまといます。
もし運営会社が倒産したり、破綻したりした場合、ファンド自体も大きな影響を受け、出資金の回収が困難になる可能性があります。

＜対処法＞: 運営会社の最新の財務状況や、ニュースリリースを定期的にチェックする習慣をつけましょう。

リスク4：計画変更リスク（大規模開発特有の不確実性）

特に大型の開発案件を対象とするファンドの場合、事業計画の途中で内容が大幅に変更されるリスクがあります。
例えば、当初ホテルを建設予定だったものが、市場の変化により商業施設に変更されるなど、投資家が想定していなかった方向にプロジェクトが進む可能性があります。
これにより、期待していた収益性や、償還の時期に影響が出る可能性があります。

＜対処法＞: 開発案件のファンドは、小規模な賃貸型ファンドよりも不確実性が高いと認識し、投資割合を抑えるなど慎重な姿勢を保ちましょう。

みんなで大家さんでの失敗を避ける！チェックすべき3つのポイント

リスクを理解した上で、「それでも、この高い利回りは魅力的だから挑戦したい」と考える方もいるでしょう。
そこで、モモストアが「みんなで大家さん」への投資で失敗する可能性を極力減らすために、契約前に必ずチェックしてほしい3つの重要ポイントを伝授します。

ポイント1：投資する「ファンドの対象不動産」を徹底的に調べる

一口に「みんなで大家さん」といっても、ファンドごとに投資対象の不動産は異なります。
あなたが投資するのは「みんなで大家さん」という会社そのものではなく、「特定の不動産」への持分です。したがって、その不動産が持つ価値こそが最も重要です。

• 物件の性質: 賃貸収入がメインの安定型か、売却益がメインの開発型かを見極める。開発型はハイリスク・ハイリターンです。
• 立地と将来性: その物件が建つエリアの人口動態、競合施設の状況、今後の開発計画など、一般的な不動産投資と同じ視点で将来性を検討する。
• 鑑定評価額: 契約書に記載されている不動産の鑑定評価額が、市場価格と比較して適正かどうかを、可能であれば自分でもチェックする。

特に、高利回りファンドの裏付けとなっている「売却益の想定」が、現実的かどうかを疑いの目を持って確認することが大切ですよ。

ポイント2：「劣後出資の割合」と「運用期間」のバランスを確認する

リスク許容度に応じて、以下のバランスをチェックしてください。

• 劣後出資の割合: 劣後出資の割合が高い（例: 30%など）ほど、投資家の元本毀損リスクは低くなります。ファンドごとにこの割合は違うため、必ず確認しましょう。
• 運用期間: 運用期間が長い（例: 5年～10年）ほど、資金がロックされる期間が長くなるだけでなく、市場環境の変化によるリスクも高まります。「みんなで大家さん」の過去のトラブルは長期ファンドで発生している傾向があるため、運用期間は短めのものを選ぶ方が、より安全と言えます。

この二つの数字をチェックするだけでも、そのファンドのリスクレベルをかなり正確に把握できます。

ポイント3：「最新のニュースと口コミ」を必ずチェックする

過去の行政処分だけでなく、「今、何が起こっているか」が最も重要です。
投資判断を下す直前に、以下の情報を必ずチェックしましょう。

• 運営会社のIR情報: 償還遅延が発生しているファンドの最新情報がどのように公表されているか、その対応は誠実かつ迅速かをチェック。
• SNSや匿名掲示板の最新口コミ: 投資家同士のリアルな情報交換は、会社発表の情報だけでは分からない「生の声」を知る上で貴重です。ただし、匿名情報は鵜呑みにせず、必ず複数の情報を照らし合わせることが大切です。

特に、償還遅延や情報不透明性に関するネガティブな情報が継続的に出ている時期は、新規投資をいったん見送るという判断も、賢明な選択ですよ。

みんなで大家さんをおすすめする人、しない人の特徴

このサービスが優れているかどうかは、「誰が投資するか」によって大きく変わります。
高い利回りという魅力がある一方で、独特のリスクを抱えているため、すべての人におすすめできるわけではありません。
モモストアが、あなたの投資スタイルに合っているかどうかをチェックできるように、おすすめする人、しない人の特徴をまとめました。

「みんなで大家さん」をおすすめする人の特徴

以下のような投資家の方には、「みんなで大家さん」の高いリターンと仕組みがフィットする可能性が高いです。

• 十分な余裕資金（リスクマネー）がある人:
  最低投資額が100万円からと高額なため、「最悪、この100万円がすぐに戻ってこなくても生活に困らない」というくらい資金に余裕がある人が向いています。
• 超長期的な視点で投資できる人:
  流動性が低く、償還遅延のリスクもあるため、「3年や5年で必ず現金化したい」という方には不向きです。「10年単位でじっくり資産を寝かせられる」という方が、結果的に成功しやすいでしょう。
• 不動産の知識があり、事業計画を精査できる人:
  高い利回りの裏付けとなる開発型ファンドの事業計画を、ある程度自分で理解・評価できる知識がある人は、リスクを正確に測ることができます。
• 高い利回り（インカムゲイン）を重視する人:
  他の投資先と比較して、安定的に高い分配金を受け取りたいという強いニーズがある人には、実績通りであれば大きなメリットがあります。

「みんなで大家さん」をおすすめしない人の特徴

逆に、以下のような方は、「みんなで大家さん」以外のより安全で流動性の高い投資を検討すべきです。

• 投資初心者や少額から始めたい人:
  100万円という高額なスタートラインは、投資の分散を妨げ、初心者にはリスクが高すぎます。まずは1万円〜10万円で始められる他のクラウドファンディングやJ-REITで経験を積むべきです。
• 流動性（すぐに現金化できること）を重視する人:
  「急に資金が必要になるかもしれない」という不安がある方は、株式や投資信託など、いつでも売買できる金融商品を選ぶべきです。
• 過去の行政処分やトラブルを強く気にする人:
  過去のトラブルや、ネット上のネガティブな口コミを「不安要素」と感じてしまうと、運用期間中ずっと精神的な負担を感じることになります。投資は不安なく行うことが大前提です。
• 節税効果を期待している人:
  先に解説した通り、みんなで大家さんは所得税や住民税の節税には向きません。節税が目的なら、他の不動産投資や節税対策を検討しましょう。

ご自身がどちらのタイプに当てはまるか、冷静に判断してみてくださいね。

みんなで大家さんに関するよくある質問（FAQ）まとめ

最後に、「みんなで大家さん」について投資家の方が抱きやすい、具体的な疑問や不安について、モモストアがQ&A形式でまとめておきます。契約前に改めてチェックしておきましょう！

Q1: 償還遅延が発生しているファンドは、利回りも支払われないのですか？

A: 基本的には、想定通りの分配金（利回り）は支払われ続けているケースが多いです。
償還遅延は「元本（出資金）の返還」が遅れている問題であり、運用期間中であれば、その不動産から生じる賃貸収入を原資とした分配金は、継続して支払われることが一般的です。
ただし、償還遅延が長期化すると、その後の分配金の支払いにも影響が出る可能性はゼロではありません。必ずファンドごとの最新の運用報告書で確認しましょう。

Q2: 元本保証がないなら、預金保険の対象になりますか？

A: 「みんなで大家さん」は預金保険の対象ではありません。
これは、銀行の預金や一部の金融商品とは異なり、「不動産特定共同事業」という投資商品であるためです。
元本が保証されておらず、投資したお金は、運営会社や国の保護下にあるわけではないことを明確に理解しておいてください。損失が発生した場合、それを補填してくれる公的な制度はありません。

Q3: 投資したお金が、他のファンドに流用されたりしませんか？

A: 「みんなで大家さん」は不動産特定共同事業法という法律に基づき、ファンドごとに資金管理が厳格に分けられています（分別管理）。
そのため、原則として、あなたが投資したAというファンドの資金が、Bというファンドの損失補填などに流用されることはありません。
ただし、過去に会計処理の不適切さが指摘された経緯があるため、運営会社のガバナンスが機能しているかは、常に確認すべき重要事項です。

Q4: 投資家が途中解約したい場合、どうすればいいですか？

A: 原則として、運用期間中の途中解約はできません。
これは、小口化商品の特性上、不動産という現物資産の売買が絡むため、株式のように簡単に現金化できないからです。
例外的に、投資家が「やむを得ない事由」と認められる場合や、運営会社が譲渡（解約）の受付を再開した場合に限っては、解約や持分の譲渡が可能なケースもありますが、非常にハードルが高いと思ってください。
投資する前に、資金の拘束期間をしっかり確認し、「運用期間中は使えないお金」と割り切って投資しましょう。

Q5: 運営会社が非上場なのは、今後も変わらないのでしょうか？

A: 現時点では、運営会社が上場を予定しているという公式情報はありません。
非上場であること自体が違法ではありませんが、情報開示の透明性という点で上場企業に劣ることは事実です。
今後も非上場のままである可能性が高いと見て、投資を検討すべきでしょう。非上場だからこそ実現できる事業戦略や機動性があるとも言えますが、その分、投資家は自主的な情報収集を怠らないことが肝心です。

Q6: 他の不動産クラウドファンディングと比較して、どちらが良いですか？

A: 目的とリスク許容度によります。

	みんなで大家さん	一般的な不動産クラウドファンディング
目的	高利回り、相続対策、大型案件への投資	少額投資、短期運用、安定性重視
投資額	100万円〜（高額）	1万円〜10万円（少額）
リスク	高（過去の行政処分、償還遅延リスク）	中〜低（元本割れ実績なしのサービスも多い）

「リスクを取ってでも、高いリターンと大型物件の魅力に賭けたい」なら「みんなで大家さん」を。
「まずは安全に、少額で不動産投資を体験したい」なら、他の実績豊富なクラウドファンディングサービスを選ぶのがおすすめです。

これで、今回の記事は完成です！この記事が、あなたの賢明な投資判断の一助となれば幸いです。モモストアでした！